实例解析房地产业预缴税款会计处理及常见误区

　　房地产行业通常采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，国税总局在2016年18号公告中明确了房地产业应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，并在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。实务中，许多房地产业预缴税款业务的会计处理存在一些问题，下面怀化恒企会计培训班小编通过实例，指出常见误区及处理建议。

　　一、错误做法

　　【例1】明大房地产开发企业2016年5月共有A与B两个开发项目，其中A项目备案成老项目，A项目已完工，选择简易计税；B项目为新项目，尚未开发完毕，选择一般计税。

　　（1）假设A项目5月份现房销售取得房款630万元，B项目预收房款4440万元。

　　5月，明大企业会计处理

　　对于A项目，现房销售增值税纳税义务已经发生，需要账上反映应交的增值税：

　　借：银行存款630

　　贷：主营业务收入600

　　应交税费——未交增值税30

　　6月，明大企业会计处理

　　对于B项目，预收房款，需要在次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款，按照目前不少文章介绍的做法，是用“已交税金”这个科目来核算：

　　借：应交税费——应交增值税（已交税金）120

　　贷：银行存款120

　　缴纳5月未交增值税：

　　借：应交税费——未交增值税30

　　贷：银行存款30

　　根据国税总局2016年18号公告规定的房开企业纳税义务发生时间，应以适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。然而上述账务处理无法在账上反映该抵减事项，导致实际缴税金额不正确。

　　错误一：预缴税款计入“已交税金”，无法抵减上期增值税应纳税额。

　　一个解决方法是再做一笔如下分录：

　　借：应交税费——未交增值税30

　　贷：应交税费——应交增值税（已交税金）30

　　通过上述处理，可以部分解决无法抵减上期增值税应纳税额的问题。但仍然存在问题，且看下面的例2。

　　错误三：预缴税款计入“已交税金”，混淆了预缴税额和多缴税额。

　　二、建议做法

　　针对上述将预缴税款计入“已交税金”做法所产生的错误，作者建议将预缴税款计入“应交税费——预缴增值税”科目，该科目现行文件中并无规定，注意该科目不同于“应交税费——应交增值税（预缴税款）”，“预缴增值税”是应交税费科目下的二级科目，“预缴税款”是应交增值税的三级科目。设置“应交税费——预缴增值税”科目后，相当于有一个与“应交税费——应交增值税”并列的科目。专用于核算房地产开发预缴税款，抵减税款的会计处理。根据此分录，再对上述业务进行处理：

　　5月：

　　借：银行存款630

　　贷：主营业务收入600

　　应交税费——未交增值税30

　　6月：

　　借：应交税费——预缴增值税120

　　贷：银行存款120

　　借：应交税费——未交增值税30

　　贷：应交税费——预缴增值税30

　　借：开发成本200

　　应交税费——应交增值税（进项税额）22

　　贷：银行存款222

　　7月：

　　借：开发成本300

　　应交税费——应交增值税（进项税额）33

　　贷：银行存款333

　　借：银行存款1110

　　贷：预收账款1000

　　应交税费——应交增值税（销项税额）110

　　借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）55

　　贷：应交税费——未交增值税55

　　8月：

　　借：应交税费——预缴增值税30

　　贷：银行存款30

　　（由于明大企业预收的1110万元款项是预收性质，仍然需要预缴税款30）

　　此时明大企业账面上预缴税款金额为90+30=120万元。8月可递减应纳税款金额为55万元，做如下分录：

　　借：应交税费——未交增值税55

　　贷：应交税费——预缴增值税55

　　经上述会计处理后，8月期初应交税费——预缴增值税=120-55=65万元。

　　以上是为大家分享的房地产业预缴税款会计处理及常见误区，更多会计资讯请访问怀化恒企会计培训学校http://4405.peixun360.com/，网上预约咨询即可到校区申请0元试听课程，咨询电话：4006305360，联系QQ：2636845527；